[外来]这个城市连续三年外来人口负增长,租金跌至两年来最低水平

第三,房源数量增加

笔者要说的是:

其中,北京城市副中心作为北京新两翼中的一翼,对于对接中心城区功能,发挥疏解非首都功能的示范作用具有举足轻重的地位。

成交最少的时间则在每年的1月和2月,从8月后,成交量逐月下跌,租金与成交量走势也相吻合,租金最高是在6、7月,之后每月都出现下滑。

如果这“两限”能够稍微松动,北京楼市立刻就能活跃起来,毕竟,这里是全国人民的北京。

如果大家对全国房地产市场比较的话,就会发现:从8月份开始,全国80%以上的大中城市,房租都在下跌。

这些数据表明,近两年来,通州的发展不可小觑,未来前景可期。

第一,季节性因素影响

蓝皮书指出:

从人口密度来看,2018年通州区常住人口密度达到1741人/平方公里,相比2015年增长14.46%,相比2010年增长33.21%。

租房市场受季节性因素影响比较大。北京链家的租赁成交量每年的高峰期是7月、次高峰是3月。这两个月份都是传统旺季,前者是暑期毕业季,后者是务工人员返城期。

2018年6、7月份,北京房租出现了暴涨,严重影响了市场秩序。随后,北京市房地产中介协会组织10十家租赁企业召开了座谈会,公开承诺在2个月内投放12万套(间)不涨租金房源。到10月底,市房地产中介行业协会负责人介绍,十家租赁服务企业累计投放房源133131套(间),是预期的1.1倍。

从这个固定的规律来看,预计春节过后,北京租房市场会出现回暖。

虽然今年四月份,北京也了积分落户政策,但这个门槛实在太高,绝非一般人所能企及。

第四,和个人可支配收入相比,房租向上涨的空间不大了。说白了就是,工资涨不上去,一切皆是空谈。

这是中国房地产的一个死结。

或许有人会说,若房租持续下行,那购房客的租金收入就会缩水,这就意味着他们每月的可支配收入减少,还月供的压力势必会加大。这不是间接对楼市产生影响吗?

大家不妨再来看一张表:

另外,住建委也加快了公租房的配建力度,去年8月份,西城、海淀、丰台三区近5000套房源已完成意向登记,年底还将启动1万套左右公租房配租。

总的来说,北京市在控制人口规模、促进人口与资源环境相协调方面取得了较好的效果,能够完成“北京市常住人口规模2020年控制在2300万以内”的目标。

有些专家认为:房价太高了,应该还会再下跌1/3;而另一些专家则认为,是房租太低了,应该再上涨才算合理。

来自链家的数据显示,北京租赁市场自9月份开启传统淡季回落模式后,成交量持续回落,11月北京链家租赁成交量环比下降1.9%,11月租金水平经历经历四连跌后跌至81.3元/㎡,环比下跌1%,同比下跌2.8%。

为了优化人口结构,近两年来,北京一直在严格控制人口规模。别的城市都在拼命抢人,只有北京和上海,始终保持着高冷的姿态。

北京的购房客们,能指望的还是房价的涨幅,如果你投资一套住宅,打算靠每月的租金来赚取收益,那真的是得不偿失的。

2015年以来,北京市常住外来人口规模不断下降,2015年为822.6万,2016年为807.5万人、2017年为794.3万人、2018年为764.6万人。

根据中介结构发布的内部租金数据,北京租房市场当前租金水平已降至2018年年初以来的最低位置。

但是,北京房价已经阴跌三年了,有不少人认为,这和北京严格控制人口规模,外来人口持续减少有很大关系,毕竟,现在除了京沪之外,所有城市都在抢人。“人”,就意味着潜在的购买力。

房租出现下跌,对于众多购房者而言,影响不可谓不大,因为很多人要用租金收入来还房贷。

众所周知,目前国内一线城市租售比很低,北京普通住宅的租售比不足两个点,商住房可能要高一些,个别位置较好的商住,租售比能达到3个点左右。但是,和国际一般水平比起来,还是相去甚远。

这理论有一定道理,放在其他非一线城市也许是成立的,可放在北京就未必适合。因为相对于北京房价和月供来说,那点租金实在是杯水车薪,能买得起北京房子的人,也根本不指望靠租金来还月供。

外来人口持续减少,能影响的是租房市场,再叠加上政府持续加大公租房以及集体土地租赁房的建设力度,北京市场的房租短期内没有大涨的基础,小幅震荡会是大概率趋势,当然,特殊情况除外。

2016年、2017年和2018年较上一年分别下降1.84%、1.63%和3.74%,连续三年呈现“负增长”。

如果说北京房租出现下跌,有很大一部分原因是外来人口减少,那么,全国80%的城市同步下跌,就没那么简单了。

伴随着外来人口出现负增长,北京租金水平也在持续下降。

尤其是这两年,经济增速没有之前那么乐观,就业压力加大,因此,房租已经没有了继续上涨的基础,适当回调是必然的。

而其背后的原因,是多方面的。

外来人口规模不断下降,也是造成北京房租下跌的直接原因:人少了、需求自然就少了。供需关系趋缓,价格当然会下降。

伴随着外来人口规模的缩减,北京市常住人口规模呈现“两连降”,2017年、2018年北京市常住人口规模总量分别为2170.7万人、2154.2万人,比上一年分别下降0.10%和0.76%。

发布时间:19-12-2007:42浙江核新同花顺网络信息股份有限公司

12月14日,《北京人口蓝皮书.北京人口发展研究报告(2019)》发布。

从人口规模上看,2018年通州区常住人口157.8万人,比2015年的137.8万增长20万,去年增长7.0万。其中,常住外来人口65.7万人,比2015年的55.9万增长9.8万人。

但以目前这种情况来看,房价短期内根本不可能出现大幅下跌,房租大幅上涨更不可能,因为和买房相比,租房的刚性需求要大得多,这种和民生相关的东西,一旦出现问题,后果将不堪设想。

第二,外来人口规模不断下降

从上面的表格中,我们可以看出:在全国33个主要城市中,有将近三分之二城市的年轻人需要将三分之一以上的可支配收入交给房东。每月辛辛苦苦工作,到最后才发现除了给老板打工之外,还要给房东打工。

同花顺财经

短时间内,市场上突然增加了这么多房源,可想而知,今年的房租很难涨上去。

笔者认为,北京房价的持续阴跌,和外来人口连续三年出现负增长几乎没有相关性,根本原因是“限购”、“限贷”太严格,当然,“限贷”的威力更大。

此外,2017年通州区用电量达到60.6亿千瓦时,相比2015年增长16.68%,从业人员为22.8万人,相比2015年增长0.50%,通州区城市副中心人口承接效应正在显现。

值得注意的是,与去年租赁市场淡季相比,今年租金下跌幅度更大,且当前租金水平已降至2018年年初以来的最低位置。

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